Cấu trúc ngành và khả năng sinh lời ngành bất động sản Việt Nam

Hiện tại ở Việt Nam có khoảng 4,480 công ty bất động sản đang hoạt động. Trong số này có thể chia thành 2 nhóm theo chuỗi giá trị là nhóm phát triển bất động sản và nhóm môi giới. Khi xét đến hàng rào gia nhập trong 2 nhóm công ty này thì có thể nhận thấy rằng các công ty phát triển bất động sản thường có nhu cầu về vốn cao hơn để hoạt động. Trong khi đó, lượng vốn cần thiết để duy trì hoạt động của các công ty môi giới lại rất hạn chế. Sự khác biệt về yêu cầu nguồn vốn này khiến cho hàng rào gia nhập vào nhóm công ty phát triển bất động sản cao hơn nhóm các công ty môi giới. Trong phạm vi báo cáo này, chúng tôi chú trọng vào phân tích nhóm các công ty phát triển bất động sản. Về hoạt động kinh doanh, có thể phân chia các công ty này theo 3 nhóm bao gồm: Bất động sản kinh doanh và phát triển nhà ở, Bất động sản nghỉ dưỡng và Bất động sản cho thuê (Văn phòng, khu công nghiệp, bán lẻ). Mỗi nhóm ngành này bị chi phối bởi các yếu tố khác nhau làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, qua đó tác động tới cấu trúc ngành.  Bất động sản để bán: Chu kỳ kinh doanh thường khá thấp. Theo khảo sát của chúng tôi thì trung bình sau 3 đến 6 năm, các bất động sản này sẽ được tiêu thụ hết và ngưng đem lại doanh thu.  Bất động sản nghỉ dưỡng: Dòng tiền đem lại có tính ổn định tương đối hơn và trong thời gian lâu hơn. Tuy nhiên, số lượng địa điểm có thể được khai thác cho các bất động sản loại này lại thường bị hạn chế. Ngoài ra, doanh thu của phân nhóm này bị ảnh hưởng rất lớn bởi thu nhập người dân (GDP) cũng như số lượng khách du lịch nước ngoài đến Việt Nam.  Bất động sản cho thuê: Các yếu tố liên quan đến dòng tiền đầu tư như FDI đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm nguồn thu của các doanh nghiệp trong ngành. Ngoài các yếu tố đặc thù của từng phân nhóm được nêu ở trên thì các doanh nghiệp bất động sản còn có điểm chung là bị chi phối bởi yếu tố đâu vào là quỹ 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 Q1.2009 Q2.2009 Q3.2009 Q4.2009 Q1.2010 Q2.2010 Q3.2010 Q4.2010 Q1.2011 Q2.2011 Q3.2011 Q4.2011 Q1.2012 Q2.2012 Q3.2012 Q4.2012 Q1.2013 Q2.2013 Q3.2013 Q4.2013 Q1.2014 Q2.2014 Q3.2014 Q4.2014 Q1.2015 SPPI trung bình Chỉ số tiền lương trung bình 8 Báo cáo Ngành Bất động sản 06/2015 đất. Không may rằng quỹ đất chỉ có thể được cung cấp duy nhất bởi chính phủ. Trong các năm qua thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối bởi nhiều rào cản pháp lý. Trong đó, có nhiều quy định tương đối bất cập liên quan đến các hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản cũng như các hoạt động góp vốn làm ảnh hưởng đến sự phát triển của toàn ngành. Một ví dụ cho các rào cản này có thể kể đến Nghị Định 71/2010/NĐ-CP liên quan đến các quy định chi tiết về việc thực thi Luật Nhà Ở ngày 29/11/2005. Theo đó, chủ đầu tư không được huy động vốn bằng cách bán toàn bộ hay một phần dự án khi các cơ sở hạ tầng tối thiểu chưa hoàn thiện. Điều này có nghĩa là trong suốt giai đoạn từ lúc nhận giấy phép đến lúc giải phóng xong mặt bằng, các doanh nghiệp chỉ có thể dựa vào nguồn vốn tự có và vốn vay ngân hàng để triển khai. Trong bối cảnh lãi suất cho vay trong các năm qua duy trì ở mức cao (11% - 21.85% trong giai đoạn 2008 – 2014), thì áp lực chi trả lãi vay là khá lớn trong khi vốn cổ phần đang bị hạn chế bởi những hệ lụy của cuộc khủng hoảng tài chính 2008. Điều này cộng với chi phí đền bù đất ngày càng gia tăng đã tạo ra một rào cản về tài chính cho bất kỳ doanh nghiệp nào muốn tham gia vào thị trường bất động sản. Ngoài ra, sự giới hạn trong việc tiếp cận nguồn vốn cũng khiến cho các doanh nghiệp không dám mở rộng kinh doanh. Thêm vào đó, trong môi trường cạnh tranh mà chỉ có một người bán và nhiều người mua thì sự cạnh tranh khốc liệt giữa những người mua sẽ làm phát sinh thêm các khoản chi phí phi chính thống, qua đó làm cho chi phí phát triển quỹ đất gia tăng. Như vậy, trong môi trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt, giá bán bị kiềm chế thì tỷ suất lợi nhuận của các công ty trong ngành phụ thuộc đáng kể vào quỹ đất và chi phí hình thành quỹ đất. Điều này có nghĩa là, trong dài hạn, các công ty có quỹ đất lớn nhiều khả năng sẽ cho lợi suất cao hơn các công ty còn lại. Ngoài ra, mảng kinh doanh cũng đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì tỷ suất lợi nhuận cao trong dài hạn. Trên thực tế, mặc dù lĩnh vực phát triển và kinh doanh bất động sản đem lại lợi nhuận cao hơn so với các mảng bất động sản khác, tuy nhiên, sau khi mỗi chu kỳ kinh doanh hoàn tất, những doanh nghiệp trong mảng này sẽ phải tìm kiếm quỹ đất khác để tiếp tục phát triển và tạo ra doanh thu. Như đã phân tích ở trên, khi chi phí đất ngày càng gia tăng thì những công ty nào có quỹ đất hiện tại lớn hơn sẽ chiếm được ưu thế cao hơn về giá vốn. Ngoài ra, trong dài hạn, khi quỹ đất cạn kiệt, các công ty trong ngành sẽ phải cần đến các bất động sản dịch vụ như trung tâm thương mại, khu công nghiệp hay văn phòng và căn hộ cho thuê để duy trì thu nhập. Tuy nhiên, tại giai đoạn bão hòa này, để cho một khả năng sinh lời cao hơn mức trung bình của toàn thị trường, các doanh nghiệp phải bảo đảm được răng chi phí đầu tư vào các dự án của mình là thấp nhất. Điều này đồng nghĩa với việc các công ty cần phải có một quỹ đất rẻ để đảm bảo tính cạnh tranh của mình trong tương lai.